La question du quartier n'est pas forcément la priorité de l'investisseur, qui peut se concentrer d'abord sur la sacro-sainte rentabilité, ainsi que sur la location du bien, tant au niveau national que local. Mais la surface du logement est un critère important, qui va jouer sur la rentabilité. Ce n'est pas forcément une question de surface financière, puisque selon la localisation de l'investissement, avec un budget similaire, la surface du logement qui en fait l'objet variera beaucoup. Quel est l'impact de la superficie sur un investissement locatif? Nous verrons dans cet article l'influence de la surface sur la rentabilité, mais aussi sur le temps dédié à la gestion que cela implique.
Les petites surfaces, les avantages et les inconvénients
Les petites surfaces, on parle ici de studios ou de très petits T2, ont l'avantage de présenter les meilleurs retours sur investissement en location résidentielle. Le prix de location au m² y est le plus élevé, son entretien est bon marché (petite surface = moins de matériaux, moins de main d'oeuvre), et les tarifs de copropriété sont généralement bas, car les tarifs d'un studio au sein d'un immeuble sont généralement insignifiants. Mais il est bien évident qu'il y a des contreparties à ces avantages : le risque élevé de vacance des locataires dans des secteurs où la demande locative n'est pas tendue, les locataires ne séjournant que très peu de temps dans de petites surfaces ; un risque de non-paiement, puisque les CSP les plus solvables n'ont pas recours à ce type d'habitat ; et éventuellement, cela peut être considéré comme un risque de détérioration du bien puisque la garantie est faible (1 mois de loyer HC), et que le locataire aura des difficultés à se projeter dans son logement sur le long terme.
Les forces et les faiblesses des grands domaines.
En revanche, les logements de grande surface offrent une rentabilité moindre, mais avec un turn-over moindre des locataires, donc un risque de vacance moindre. Le profil des locataires devient plus rassurant pour le bailleur, et le logement peut éventuellement servir de résidence principale ou secondaire à l'investisseur. Le gain est également appréciable en termes de temps : moins de turn-over signifie aussi moins de temps passé à chercher le prochain locataire.
Un rendement de 10% où le logement sera gratuit 3 mois sur 12 tombe à 7,5%. Cela sera d'autant plus perceptible que le locataire ne participe au paiement des charges de copropriété qu'entre l'entrée et la sortie du logement. Ainsi une maison vide, en plus de faire baisser la rentabilité, coûte de l'argent, puisque les charges de copropriété récupérables ne sont pas prélevées, ni la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères, partie récupérable de la taxe foncière. Une grande maison est une sorte d'assurance contre ces risques, au prix d'une moindre rentabilité. Par conséquent, la superficie fait partie de l'ensemble des critères à prendre en compte lors d'un investissement.
Attention à bien revoir les diagnostics immobiliers avant d'acheter
Outre la superficie du bien, il est important en tant qu'acheteur d'examiner les diagnostics immobiliers spécifiques du bien avant l'achat. En effet, suite aux diagnostics réalisés et à leurs résultats, cela peut influencer votre décision, le prix de vente ainsi que les futurs travaux à réaliser pour que l'habitant vive dans des conditions viables. Par exemple, si le constat du diagnostic amiante est positif, cela implique qu'en cas de travail, l'artisan s'expose à des risques sanitaires et cela est répréhensible par la loi. Il faudra donc se rendre chez un désamianteur avant de commencer à travailler en toute sécurité. De plus, concernant le diagnostic d'efficacité énergétique, si votre note est faible comme E ou G, cela signifie que la maison est très énergivore et qu'il faudra réaliser des travaux d'amélioration énergétique pour réduire les frais de chauffage notamment (changement de système, remplacement des fenêtres pour une meilleure isolation, etc.). Vérifiez également que les diagnostics ont bien été réalisés par une entreprise reconnue dans le domaine et demandez vous à quel prix le vendeur les a achetés. Vous pouvez faire des comparaisons grâce à FGME notamment. En effet, des prix trop bas peuvent vous alerter sur le temps qu'aura mis le diagnostiqueur pour réaliser la prestation ou ses compétences.