La vente à perte d'un bien a lieu lorsque le montant de la cession est insuffisant pour rembourser le capital restant dû du crédit qui a servi à le financer. Alors quelles sont les solutions dans ce cas?
La destination du crédit en cas de vente d'un bien immobilier
Le versement d'une indemnité d'amortissement anticipé est toujours attendu lorsqu'un bien financé en partie ou en totalité par hypothèque est vendu avant l'échéance initialement convenue. Les banques ont chacune leur propre table de calcul de ces indemnités, mais en règle générale elles s'élèvent à environ 3% du capital restant dû. Des clauses particulières dans le contrat de prêt hypothécaire peuvent encore garantir que l'emprunteur n'ait pas à payer ces frais même lorsqu'il rembourse son prêt par anticipation.
De plus, des cas particuliers sont envisagés depuis le 1er juillet 1999. En effet, aucune indemnité ne pourra être exigée en cas de remboursement anticipé si la vente du bien est liée à un événement capital affectant l'emprunteur ou son conjoint : changement de travail, décès ou arrêt forcé d'activité professionnelle.
Parfois, même s'il a vendu son bien, l'emprunteur peut avoir la possibilité de ne pas rembourser immédiatement le capital restant dû de son crédit, et donc de le transférer sur un nouveau prêt contracté pour l'achat d'un nouveau bien. Cependant, ce cas est rare, et survient effectivement sous certaines conditions et notamment avec l'accord de l'établissement de crédit.
Le principe de "l'équité négative"
On parle de "fonds propres négatifs" lorsque le montant de la vente d'un bien immobilier acquis par le biais d'un crédit immobilier n'est pas suffisant pour couvrir l'intégralité de la somme qui reste à restituer au prêteur. C'est une situation à laquelle sont confrontés de nombreux emprunteurs qui ont acheté une propriété à un prix élevé il y a quelques années à peine et décident de la vendre à un moment où les prix du marché ont chuté.
De même, la revente de certains biens dont l'acquisition grâce à un prêt est intervenue entre 2005 et 2008 a également une forte probabilité d'aboutir à des « fonds propres négatifs ». Durant cette période, les banques se finançaient par des emprunts qui couvraient à la fois l'achat du bien et les frais d'acquisition, d'où sa notation de 110%. La plupart de ces contrats étant attribués pour de très longues durées, les premières années de remboursement ne suffisent généralement pas à amortir les coûts d'acquisition. Malgré cela, il est tout à fait possible de vendre le bien. Le tout sera de trouver un accord avec la banque sur les conditions de restitution du capital restant dû.